Eigentumswohnung / WEG
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts in zwei Verfahren Vorgaben dazu gemacht, wie Wohnungseigentümer eine von einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen können.
Der Fall: Geklagt hatte die Miteigentümerin einer Wohnungsanlage, zu der eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen gehört. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 ordnet die Nutzung der Stellplätze ausschließlich bestimmten Wohneinheiten zu und regelt, dass die Kosten für die Instandhaltung der Garagenhalle ausschließlich von diesen Wohneinheiten zu tragen sind. Die Klägerin hat kein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz. Im April 2022 beschlossen die Wohnungseigentümer, das Dach der Garage sanieren zu lassen und die Kosten dafür auf alle Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen.
Die Entscheidung (BGH, 14.02.2025, V ZR 236/23, V ZR 128/23): Die beschlossene Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen führt dazu, dass auch Wohnungseigentümer ohne Stellplatz für die Sanierung des Tiefgaragendachs zahlen müssen. Die erforderliche Beschlusskompetenz liegt auch dann vor, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden. Die angefochtenen Beschlüsse seien rechtmäßig. Die Beschlusskompetenz zur Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Anders als früher begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr (auch) eine Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zur Rücklage. Nach altem Recht war eine Änderung der Kostenverteilung nur im Einzelfall möglich.
Eine solche Beschränkung enthält § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr. Bei der beschlossenen Änderung der Kostenverteilung handelt es sich zudem um eine abweichende Verteilung für bestimmte Kostenarten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Wie die Formulierung „bestimmte Kostenarten“ zu verstehen ist, war bislang umstritten. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass diese Formulierung lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis unterstreicht und keine darüber hinausgehenden Anforderungen begründet.
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