Verwaltung / Miete / Pacht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit einer zentralen Frage des
Wohnungseigentumsrechts befasst: Wer ist für die Durchführung von
Balkonsanierungen zuständig, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht
den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist?
Im zugrunde liegenden Fall (BGH, 24.04.2026, V ZR 102/24) ging es um eine
Wohnungseigentümergemeinschaft, in der mehrere Balkone sanierungsbedürftig
waren. Teilweise bestand eine Gefährdung durch herabfallende Bauteile,
sodass Handlungsbedarf bestand. Nach der Teilungserklärung waren
jedoch grundsätzlich die einzelnen Wohnungseigentümer für die Instandhaltung
und Instandsetzung ihrer Balkone verantwortlich.
Der BGH stellt klar, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
dennoch befugt sein kann, eine einheitliche Sanierung der Balkone zu
beschließen. Maßgeblich ist dabei die Abgrenzung zwischen Sonder- und
Gemeinschaftseigentum. Auch wenn bestimmte Teile des Balkons einzelnen
Eigentümern zugeordnet sind oder deren Erhaltungspflicht unterliegen, kann
die Sanierung konstruktive Elemente betreffen, die dem Gemeinschaftseigentum
zuzurechnen sind.
Das Gericht betont, dass die Zuständigkeit der Gemeinschaft nicht allein
durch Regelungen in der Teilungserklärung ausgeschlossen wird. Vielmehr
kann die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung tätig werden
– vor allem dann, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen zu technischen
oder optischen Nachteilen führen würden und die Verkehrssicherungspflichten
dies erfordern. Dabei kann es zulässig sein, die Kosten einzelnen
Wohnungseigentümern aufzuerlegen – etwa entsprechend der bisherigen
Regelung in der Teilungserklärung oder durch gesonderte Beschlüsse.
Die Entscheidung stärkt die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften.
Sie können notwendige bauliche Maßnahmen auch dann
einheitlich durchführen, wenn die individuelle Verantwortlichkeit einzelner
Eigentümer vorgesehen ist. Bei komplexen Instandsetzungsmaßnahmen
kommt es entscheidend auf eine funktionale Betrachtung an. Die Gemeinschaft
darf und muss handeln, wenn dies zur ordnungsgemäßen Erhaltung
des Gebäudes erforderlich ist – selbst gegen den Wortlaut einzelner Zuständigkeitsregelungen
in der Teilungserklärung.
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